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北京保安公司-停車管理服務
北京保安公司-停車管理服務


北京保安公司停車場及車輛管理方案

一、車輛管理設想

北京保安公司停車場的合理使用以及車輛的管理是影響管理服務質量的具體問題,物業處將從規范化操作方面為辦公區提供方便和車輛安全保障。針對辦公區交通停車設施情況,對車輛管理作如下設想:

1、合理制定車輛流向

根據擬訂的車輛流向,規定車輛按統一的路線行駛,車輛高峰期,派秩序維護員現場車輛疏導,保證現場不堵塞。

2、車輛疏導

負責車輛的交通疏導工作。采用封閉式管理,主要是對車輛出入口及與共用道路、地面交通車輛的指引、疏導;

車輛主出入口,設立固定的車管崗,由秩序維護員負責進出車輛的登記,配套道路、地面交通,物業處設置巡邏崗對車輛進行疏導。

3、停車場統一管理,停車位合理使用

車輛管理實行卡證管理,通過停車證進入相應的停車位,其它車輛辦理臨時停車卡后停車。

4、交通設施的維護:包括路牙、路面的完好,交通標識的維護和完善。

二、交通管理的原則

1、規范管理的原則

秩序維護員按管轄區內各路段的交通設施要求,對轄區內的車輛進行規范停放及行駛管理,秩序維護員必須按交通管理的正規指揮方法指揮。

2、文明服務的原則

秩序維護員在維護交通秩序、糾正違章停車或行駛時,必須以禮待人,文明服務。具體工作時按《物業處員工服務管理標準作業規程》的要求執行。

3、時效性原則

當值秩序維護員在接到交通事故等求助時,按《突發事件處理標準作業規程》的時效原則進行

三、車輛管理措施

1、業主車輛管理

物業保安處為中心用車辦理“車輛通行證”,車輛進入時,將“車輛通行證”放置于車輛醒目處,車庫門崗秩序維護員核實身份及車輛通行證后放行。秩序保安員有責任在最短的時間內,牢記辦公區內部所有車輛的車號、車輛特征和車主。

2、外來車輛及人員管理

北京保安公司對外來車輛在地面停放。車輛在進入停車場前,門崗秩序維護員對車輛、來訪人員進行登記,檢查證件、問清來訪事由,并通知巡邏員做好引導準備,經安全檢查后進入停車場,車輛停放在指定車位。

3、上、下班高峰車輛指揮

物業處在上、下班高峰期時保安公司將增派秩序保安員在停車場車輛停放處指揮,以便讓業主安全、有序地進出停車場;道閘出入口由當值班長協助秩序維護員管理。

4、車輛行駛與停放管理

保安監督進入轄區的車輛不超過10km/h慢行、禁鳴喇叭,并指揮車輛按規定方向行駛,停放在指定的停車位置,以便于車輛停放整齊。

提醒司機關鎖好車門、窗并將車內的貴重物品隨身帶走,檢車輛情況,發現門、窗未關好,有漏油、漏水等現象應及時通知駕駛人員。

漏油車輛及載有易燃、易爆等危險物品的車輛禁止進入轄區。

若遇醉酒駕車者應立即勸阻,避免交通意外事故的發生。

對轄區內路面的一切車輛實行統一停放管理。

5、交通設施管理

秩序維護員在接班前對轄區各道路標志,禁鳴喇叭標志,禁止駛入標志等交通標志牌、減速線、停車線、讓行線、人行道線等進行檢查,發現有損壞的應予以記錄并及時報部門處理。

秩序維護主管對當值人員報告的交通標識的損壞進行核實報修。

當發現交通設施有損壞、歪斜移位等變化時,應及時報告秩序維護部主管以便及時修復或更換。

秩序維護部主管應負責建立轄區交通設施的管理臺賬,對整個轄區內的交通設施的效能和合理性做出評價,報主任以便為改進和完善道路交通設施系統提供依據。

對過失造成交通設施損毀的責任者,責令其賠償。

6、停車場管理

(1)車輛進場停放

當有車輛進場時,當值秩序維護員應迅速指引車輛慢行,停放在相應的車位上,提醒車主鎖好車鎖、隨身帶走車上的貴重物品;

檢查車輛是否有損壞或其他不正常情況,如有不正常情況應立即當面向車主提出,并作詳細記錄。

(2)車輛離場

當有車輛離場時,當值秩序維護員應及時檢查車主證及相關資料;檢查車主證件與車輛是否相符;

若檢查中發現異常情況,應立即攔截車輛,并及時主管前來協助處理;

收回停車卡;及時登記。

(3)巡視

當值秩序維護員每小時至少詳細檢查車輛的車況一次,發現漏油,未上鎖等現象及時通知車主,并做好記錄,同時報告主管處理;

北京保安公司’及時發現無關人員和可疑人員到車場時要及時勸其離開,若出現緊急情況按緊急情況預案處理;

協助保潔員維護好車場衛生。

7、停車場管理規定

為保障停車場的正常使用,使用停車場的車輛應嚴格遵守管理規定,服從指揮調度,規定如下:

對外停車區域僅限地面停車場,臨時停車須按秩序維護員指揮進行停放,固定車輛按指定位置停放;

停車場實行24小時封閉式安全管理,巡邏秩序維護員實行24小時不間斷巡邏;

本車場車輛出入實行停車證制度,車主憑物業處發放的停車證(IC卡)刷卡或由秩序維護員開啟車場道閘系統,對強行進入所造成的不安全事件承擔全部責任;

駕駛員應嚴格遵守指示牌上規定的行車路線及停車場規定,其中包括車線、限高、出入口等,停車場內車速限10公里/小時;貴重物品請勿放車內;

停車場區域內嚴禁鳴喇叭,不允許在車場內進行加油、洗車、修車、吸煙、吐痰、亂扔果皮、清理車上雜物;不得將車上的雜物和垃圾丟在地上;發現有漏油、漏水時,負責通知車主進行處理;

嚴禁裝載汽油、柴油、煤氣瓶及其它易燃易爆物品進入停車場,‘北京保安公司’的保安必要時必須得到物業處的批準,并有安全措施。場內嚴禁存放危險品,如:汽油、柴油、油漆、腐蝕品和其它易燃易爆物品;

不得超越車位或跨位停放,更不能停放在出入車道上;

在停車場內行駛或停放過程造成其它設備、設施或其它車輛損壞照價賠償;

北京保安公司停車類O2O應用為何“停擺”?數據是個大問題

北京保安公司我一直關注停車行業,而蘿卜軟件是我認識的第一家此類創業公司。如今,該公司宣布放棄停車業務并轉型,這讓我頗感意外。今年1月初,在北京市海淀區知春路一幢居民樓里,我第一次見到O2O軟件創始人肖遙和合伙人高占良,那時,他們剛剛租了一套100平方米的房子,引入了新的技術合伙人,準備大干一場。3月中旬,在一個主題為 “即將爆發的停車軟件”線下沙龍,肖遙受邀參與并發表演講。事不遂人愿,“即將爆發”并沒有如約而至,關于停車軟件的討論卻越發沉寂了。不久前,肖遙約我碰面,他們已經終止了停車的項目。

數據是個大問題

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今年年初,北京保安公司肖遙向我闡述了O2O軟件的一個線上“玩法”,即“一個數據+兩個分享”:梳理北京市的停車靜態數據,告訴用戶停車場位置和價格等基本信息,然后通過車主和停車管理員兩個主體分享空車位信息,提供動態停車數據。這個數據不能精確到空車位數,但可以顯示“已滿、擁擠或空閑”。靜態數據沒有任何可以依賴的來源,因為停車場的信息化建設投入幾乎為零,沒有聯網數據,地圖類產品的數據也基本不能用,所以O2O軟件決定線下自采數據。北京保安公司從2014年5月開始,肖遙和高占良各自帶兩位同事,每天在北京城采集數據,包括坐標、價格、車位數、開放時間、包月價格、是否對外等。“總共騎壞和被偷了將近10輛自行車,” 肖遙經常提到這件事,“但基于靜態數據的內測效果并不好,用戶不在意哪兒有車場,而是關心要去的車場能不能停、有多少空位。這給了我們兩個提示,一是顯而易見的需求未必是真正的需求,二是創業初期要學會快速試錯。”而在我的理解中,快速試錯也許是指不要采集完了所有數據再去做內測,有一部分數據就可以上線內測試試。

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硬件環節差得遠

依靠停車管理員和車主分享空車位數據,也很快被證明是個不靠譜的方法。O2O軟件曾經找了50個保安,為他們開發了一個微信訂閱號作為后臺,保安以紅橙綠三個顏色上傳停車場的空閑狀況,每半小時報一次,每報一次都有獎勵。這個方法的問題在于,保安的流動性很大,推廣時候要避開物業公司(因為物業公司并不支持),數據也不精準。肖遙說:“地下車庫中某一層的保安并不知道另外一層的狀況,更不用說保安無意或者有意瞎報數據了。”最后,O2O軟件回到了硬件,這也是肖遙今天依然堅持的觀點——做停車必須有數據,想要有數據必須做硬件。此后,他們研發了一套基于云端的攝像頭車牌識別和繳費系統,于是,停車O2O變成了B2B的生意。停車場沒有替換現有設備的意愿,所以只能在現有基礎上增加攝像頭和傳輸設備,更不用說架設設備過程中的硬件條件限制,例如大多數停車場沒有網線。肖遙說,即使設備白送,一家停車場至少也得談半個月的時間,才能拿下合作協議,這最終考驗的是商務能力。顯而易見的需求未必是真正的需求。肖遙最開始想做O2O軟件,就是因為他開車來北京辦事找不到停車位。那時候我和他的觀點是相似的:在所有汽車后市場中,停車是個萬億元級別的細分市場(每年交易額確實非常可觀),剛需且高頻(遠比洗車、保養甚至保險和汽車金融更高頻)。但肖遙這次跟我說,真正高頻的停車需求,是相對穩定的,想想你每天上班,基本都有確定的地點和包天或者包月的停車價格,在這個場景下,用戶的真正需求是省錢——比如有更便宜的包月或者包天停車位。而且這個需求并不是完全剛性的,肖遙舉了一個例子:O2O軟件談下了王府井區域某地下停車場,800元包月,希望吸引在馬路對面某寫字樓上班的車主,該寫字樓地下停車場的包月價格在2000元以上。但最終效果不佳,因為有些車主的停車費由單位報銷,有些車主可以按每天60元的價格包天停車,算下來每月約為1200元,價格吸引力就不明顯了。在其他情況下,比如周末去逛街,找空車位的需求也并不是那么強烈。除非周圍有特別方便的、可替代性特別強的停車場,否則用戶還是要在這個目的地點停車。一旦選定了目的地,用戶的需求可能是更便捷的移動支付、預約免排隊進場。而要滿足這些需求,一定要打通硬件環節。

既得利益者不讓步

從整個O2O行業來看,北京保安公司平臺的玩法看的是能不能快速調動供給和需求兩端,供給端產權越簡單,調動的效率越高;沉沒成本越高,調動的積極性越大(比如Uber和Airbnb)。但這些規律在停車行業都不成立。整個停車業的產業鏈雖然不長,但能用混亂來形容。肖遙說,停車市場的供給端產權(停車場)往往屬于開發商或物業公司,經營權可能承包給個人或者管理公司,而且可能還會再次分包。由于所有權和經營權的分離,在商務談判的時候,有時候負責經營的物業公司同意,卻可能遭到產權方(例如房地產開發商)的拒絕。“每個環節都得照顧到,差一個都拿不下來,產權問題太復雜,不支持病毒式擴張。另外,從沉沒成本的角度看,停車場確實有空置,但是在供不應求的市場,這個成本很容易被忽視。”肖遙表示,沉沒成本指的是,這項資源如果閑置,會產生較高的成本,這項成本大部分時候就直接損失掉了。按照停車位總量與汽車保有量來計算,北京有一半的汽車沒車位停,當整個市場供不應求時,停車場的產權方和經營方都可以坐地收錢,如果沒有什么好的利益點可以撬動,他們對補貼也不敏感。互聯網的做法,本質上就是找到一個切入點,占據產業鏈上的一個關鍵點,然后堅持下去,等著市場爆發,在某一天打破原有產業鏈的結構。但在停車行業,切入點并不好找。肖遙說:“整個汽車后都是買方市場,只有停車是賣方市場,供給端處在供不應求的狀態,尤其在最需要停車服務的核心城區,它對效率的改善和流量的增加甚至是補貼都不太敏感。加上國內停車場的產權和管理權大多是分離的,專業連鎖管理公司的市場份額也不高,造成冷啟動的時間太長。”

單一功能難做大

走到最后,北京保安公司認為,一個可能的路徑是研發“硬件+SaaS”系統,幫助停車場減少人工成本,獲取數據,做精細化的收益管理。例如,空閑時期降低價格、公布空閑車位,從而實現引流,增加收益并以此吸引用戶,最終才有可能落入正向循環,才能鋪開做平臺。在這個判斷之下,肖遙認為,路側停車位由于不可能通過硬件獲取數據(除非從政府層面推動設置地磁感應),短期不能推開;地面停車場大部分時候利用率很高,資源調配的空間不大,所以機會仍然在地下停車位。根據保安公司的估計,地下停車場管理機構的數量占全部管理機構數量的兩成,但停車位數量卻占了七成還多,這部分資源有錯峰使用的空間。例如,小區地庫的白天和商場地庫的晚上,根據不同時段的車流量設定彈性價格,并推送給附近的車主,只要價格杠桿撬動作用足夠明顯,商業模式能夠成立。但這套商業邏輯成立的前提是能夠積累一定的數據量,需要運營方具備較短時間內在盡量多的停車場開展業務的能力。如果這是唯一可行的商業邏輯,且每個玩家都按照這個邏輯切入,停車業可能會出現割據的局面:一個城市里有兩三家比較大的“玩家”,而不同一線城市都會有不同的“玩家”,最后可能出現的局面就是資本整合。畢竟在一款大型用車應用中,停車功能會極有價值。但這對于創業保安公司的商務拓展能力和硬件要求很高。肖遙表示:“單一的停車產品使用頻率沒有想象中那么高,比如回家后和上班時就用不著。單一的停車功能未必能成為入口級應用,將其整合到平臺級應用里去,可能更符合用戶的使用習慣。”北京保安公司編制:停車管理服務